【文字解讀】《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》政策解讀
一、制定背景及依據
為規范我市國有土地上房屋征收與補償活動，切實維護被征收人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》等規定，結合近年來我市國有土地上房屋征收工作實際，修訂了《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》。
二、政策常見問題釋疑
問題一：房屋征收的評估機構如何確定？
答：確定評估機構有以下兩種方式：
方式一：被征收人可在評估機構清單中選擇，具體流程如下：
房屋征收部門先發布評估機構報名通知，對報名的機構進行資質審核，符合條件的列入評估機構清單，并在張貼征收決定公告時將清單一并張貼，被征收人可以在該清單中協商選定評估機構。
方式二：被征收人也可協商選擇清單外其他具有相應資質的評估機構
注：房屋征收決定公告后十日內仍不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。
問題二：征收范圍內房屋如何調查登記補償？
答：調查登記需要區分以下兩種情形：
情形一：經權屬登記過的建筑
（1）房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，收集相關依據，被征收人應當予以配合。
（2）被征收人不予配合的，根據房屋產權檔案予以登記。
情形二：未經權屬登記的建筑
由自然資源和規劃局、建設局、綜合執法局、所屬鎮鄉（街道）等單位組成工作組按相關規定進行調查、認定和處理。
（1）對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；
（2）對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償，但在規定期限內交付拆除的，可按評估的房屋重置成新價格的百分之六十給予建筑殘值補貼。
問題三：國有土地上非住宅房屋的合法建筑面積如何認定？
答：具體認定需要區分以下兩種情形：
情形一：有核發房產權證或提供規劃許可依據的，按以下規定處理：
（1）按核發的房產權證記載的面積確定；
（2）實際建筑面積超過房產權證記載面積且經規劃許可的，經自然資源和規劃部門認定后按許可的面積確定；
（3）實際建筑面積小于房產權證記載面積的，按實際建筑面積確定。
情形二：未經核發房產權證或提供規劃許可依據的，按以下規定處理：
（1）其合法建筑面積的確定由自然資源和規劃部門依據持有的土地使用證按相關規定組織認定；
（2）土地使用證載明用途為綜合用地的，由自然資源和規劃部門負責界定具體的土地用途。
三、示例分類演算
項目 名稱 | 示例1（適用于合法建筑面積100㎡及以上的情形） | 示例2（適用于合法建筑面積100㎡以下的情形） | |||||
計算方式及結算辦法（示例情境：假設該戶合法權證面積為105㎡，比準價為10000元/㎡，貨幣補償價為10050元/㎡） | 計算方式及結算辦法（示例情境：假設該戶合法權證面積為80㎡，比準價為10000元/㎡，貨幣補償價為10050元/㎡） | ||||||
1.可安置面積認定 ???????????????? | 被征收房屋合法建筑面積基礎上上浮百分之二十計算 | 105㎡×（1+20%）=126㎡ | 被征收房屋合法建筑面積基礎上補助二十平方米計算 | 80㎡+20㎡=100㎡ | |||
2.貨幣補償金額確定 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? | 可安置面積與被征收房屋相等部分面積：105㎡×被征收房屋貨幣補償價 | 105㎡×10050元/㎡+21㎡×10000元/㎡×50%＝1160250元 | 可安置面積與被征收房屋相等部分面積：80㎡×被征收房屋貨幣補償價 | 80㎡×10050元/㎡+20㎡×10000元/㎡×50%=904000元 | |||
剩余部分可安置面積：（126㎡-105㎡）×比準價×50% | 剩余部分可安置面積：（100㎡-80㎡）×比準價×50% | ||||||
3.安置補償款計算????????????????????????????????????????? | ①選擇全部貨幣補償安置 | 貨幣補助款＝已確定的貨幣補償金額 | 1160250元 | ①選擇全部貨幣補償安置 | 904000元 | ||
②選擇全部產權調換市場化安置 | 安置補助款＝已確定的貨幣補償金額×（1+15%） | 1160250元×（1+15%）=1334288元（另行開具房票） | ②選擇全部產權調換市場化安置 | 904000元×（1+15%）=1039600元（另行開具房票） | |||
③部分貨幣安置部分產權調換市場化安置 | 貨幣補助款＝部分已確定的貨幣補償金額 | 假設該戶選擇金額 100000元貨幣安置，余下金額1060250元為市場化安置，則該戶補償如下：1、貨幣補助款計：100000元 | / | ||||
安置補助款＝剩余部分貨幣補償金額×（1+15%） | 2、安置補助款計：1060250元×（1+15%）＝1219288元（另行開具房票） | ||||||
4.各類政策性補助計算? | 按時簽約獎金 | 已確定的貨幣補償金額***元×3% | 1160250元×3%＝34808元 | 904000元×3%=27120元 | |||
按時搬遷獎金 | 合法建筑面積×550元/㎡ | 105㎡×550元/㎡=57750元 | 80㎡×550元/㎡=44000元 | ||||
臨時安置費 | 合法建筑面積×20個月×20元/㎡.月 | 105㎡×20個月×20元/㎡.月=42000元 | 80㎡×20個月×20元/㎡.月=32000元 | ||||
（每戶每月不低于1000元，即合法房屋面積小于50㎡的） | |||||||
搬家費 | （合法建筑面積－80㎡）×10元×2次+3000元×2次 | （105㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6500元 | （80㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6000元 | ||||
（合法房屋面積不足80㎡的按6000元/戶計發） | |||||||
房屋室內裝修補償 | 合法建筑面積×500元/㎡或按實評估補償 | 該戶假設按500元/㎡計：105㎡×500元/㎡=52500元 | 該戶假設按500元/㎡計：80㎡×500元/㎡=40000元 | ||||
小計 | 193558元 | 149120元 | |||||
四、實施時間
本辦法自2025年5月5日起施行。
五、解讀機關、解讀人和聯系方式
該文件由諸暨市住房和城鄉建設局負責解讀。
解讀人：陳敏（諸暨市建設局房屋征收安置所主任）
聯系電話：0575-87955299