諸暨市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《諸暨市進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知

諸暨市進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則

為滿足居民日益增長的物業(yè)管理服務(wù)需求，有效破解我市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展瓶頸，推動物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《紹興市物業(yè)管理條例》《紹興市人民政府辦公室關(guān)于推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（紹政辦發(fā)〔2023〕42號）文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

一、工作目標(biāo)

構(gòu)建“黨建統(tǒng)領(lǐng)、政府監(jiān)管、基層主導(dǎo)、業(yè)主自治、市場運(yùn)作”的共建共治共享的小區(qū)治理格局，深入推進(jìn)物業(yè)服務(wù)常態(tài)長效監(jiān)管。引導(dǎo)培育具有競爭力的龍頭企業(yè)、品牌企業(yè)，打造一批示范性、規(guī)范性住宅小區(qū)，全面提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平。逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會“應(yīng)建盡建”，切實(shí)增強(qiáng)業(yè)主委員會履職能力和業(yè)主主體意識、自治意識，有效防范和化解物業(yè)管理矛盾糾紛，明顯提升物業(yè)服務(wù)社會滿意度。

二、主要任務(wù)

（一）融入基層社會治理體系

1.加強(qiáng)黨建統(tǒng)領(lǐng)。堅持把加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)作為貫穿物業(yè)管理工作的主線，將黨建工作有效覆蓋到物業(yè)管理、延伸到物業(yè)小區(qū)，全力推進(jìn)“支部建在小區(qū)上”；強(qiáng)化鎮(zhèn)街社區(qū)黨組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，深入推進(jìn)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，抓實(shí)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，積極培育“紅色物業(yè)”；建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)同機(jī)制，制定三方協(xié)同共治指導(dǎo)意見。

2.壓實(shí)屬地管理責(zé)任。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）是屬地管理的主體，應(yīng)建立健全物業(yè)管理體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，配齊配強(qiáng)物業(yè)管理人員力量，履行物業(yè)管理職責(zé)；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，指導(dǎo)開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價，探索建立業(yè)主委員會成員年度考核評價機(jī)制，考核結(jié)果向全體業(yè)主公布。

3.構(gòu)建共建共治共享格局。堅持新時代“楓橋經(jīng)驗”，完善物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，構(gòu)建人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的多元解紛大格局。建立健全物業(yè)管理會商機(jī)制，定期研究解決難點(diǎn)問題。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要調(diào)動社區(qū)社會組織、社會工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，共同參與居住社區(qū)治理。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與社區(qū)文明創(chuàng)建、清潔城市“410行動”、垃圾分類、治安管理、防汛抗災(zāi)等基層治理及公共服務(wù)，形成社區(qū)治理合力。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。

4.推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化建設(shè)。做好物業(yè)管理電子信息平臺的應(yīng)用和維護(hù)工作，提供線上報修、投票選舉、物業(yè)維修資金查詢使用、保修金使用申請等多樣化服務(wù)。同時通過線上線下相結(jié)合的方式，聚焦住宅小區(qū)“人、錢、物、權(quán)”四要素，按照服務(wù)內(nèi)容、資金使用、物業(yè)用房“三公開”，重大事項決策、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘“三透明”，企業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會履職、公共收益賬目“三監(jiān)督”標(biāo)準(zhǔn)，以點(diǎn)帶面，輻射引領(lǐng)，形成全域建設(shè)“清廉物業(yè)”格局。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能門禁、停車管理等智能化物業(yè)服務(wù)；實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。

（二）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體系

5.完善物業(yè)項目招投標(biāo)機(jī)制。鼓勵鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）介入物業(yè)管理項目招投標(biāo)全過程監(jiān)管，監(jiān)督指導(dǎo)建設(shè)單位（前期物業(yè)招標(biāo)）或業(yè)主委員會采用公開招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；根據(jù)省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級、諸暨市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等級評定結(jié)果，引導(dǎo)業(yè)主選擇適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

6.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。建立動態(tài)調(diào)價機(jī)制，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定服務(wù)價格及調(diào)價方式。市發(fā)改局應(yīng)會同建設(shè)局定期發(fā)布或調(diào)整物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則，物業(yè)行業(yè)協(xié)會要協(xié)同配合。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公開在管項目收支概況（即企業(yè)“小賬”），促進(jìn)形成“質(zhì)價相符、按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制。

7.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)全過程監(jiān)管。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）和市建設(shè)局要指導(dǎo)開展物業(yè)項目交付承接查驗，監(jiān)督建設(shè)單位邀請業(yè)主代表參與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的驗收；市建設(shè)局要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同備案管理；市建設(shè)局、綜合執(zhí)法局、市場監(jiān)管局、消防救援局等部門要定期開展聯(lián)合檢查，對發(fā)現(xiàn)問題拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，約談相關(guān)負(fù)責(zé)人，根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》計入企業(yè)信用檔案，并對違法行為作出處罰。

8.強(qiáng)化誠信管理及行業(yè)自律。建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制，利用物業(yè)管理電子信息平臺定期開展業(yè)主滿意度測評，考核結(jié)果實(shí)行晾曬制度并納入企業(yè)誠信體系；加強(qiáng)職能部門、鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）之間的聯(lián)動，強(qiáng)化信用信息及考核結(jié)果與項目招投標(biāo)、業(yè)主大會選（續(xù)）聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購、示范評價等方面的關(guān)聯(lián)；發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會的作用，加強(qiáng)對項目負(fù)責(zé)人、企業(yè)關(guān)鍵崗位從業(yè)人員的培訓(xùn)與管理，制定行業(yè)規(guī)范，杜絕惡性競爭，構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序。

9.強(qiáng)化執(zhí)法環(huán)境建設(shè)。嚴(yán)格落實(shí)《紹興市人民政府辦公室關(guān)于對涉違房屋采取“四不予”措施的通知》（紹政辦發(fā)〔2015〕82號）要求，全面推進(jìn)“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職，對業(yè)主違規(guī)裝修、違法搭建、堵塞消防通道等行為，要及時勸阻并上報，形成“小區(qū)吹哨、社區(qū)接報、部門報到”常態(tài)化工作機(jī)制。加強(qiáng)與法院的溝通協(xié)作，通過共享法庭、巡回審判等方式開展調(diào)解指導(dǎo)、普法宣傳，推進(jìn)物業(yè)糾紛訴源治理。

（三）構(gòu)建業(yè)主委員會良性運(yùn)營體系

10.優(yōu)化業(yè)主委員會配置。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）應(yīng)積極推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會組建工作，指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆小組，對業(yè)主委員會成員人選進(jìn)行全過程把關(guān)，提高業(yè)主委員會成員中的黨員比例，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會“應(yīng)建盡建”。加強(qiáng)對業(yè)主委員會成員崗前法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高依法依規(guī)履職能力。

11.規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)行。嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會決議，推動業(yè)主大會建立業(yè)主委員會換屆審計、重大事項事前審議、公共收益支取審批等制度，以制度規(guī)范業(yè)主委員會日常運(yùn)行。業(yè)主委員會應(yīng)參加由社區(qū)組織，小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人等多方參與的聯(lián)席會議，研究討論小區(qū)建設(shè)管理重大問題，推動矛盾糾紛源頭預(yù)防和前端化解。

12.加強(qiáng)業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全財務(wù)、檔案和印章管理制度，定期向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市建設(shè)局或鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域資產(chǎn)和資金的監(jiān)管，探索推行業(yè)主委員會賬戶由社區(qū)監(jiān)管機(jī)制，開展公共收益“三年一輪審”工作。

（四）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)多元化產(chǎn)業(yè)體系

13.推行“多類型”物業(yè)服務(wù)模式。針對不同物業(yè)項目，面向差異化服務(wù)群體，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索相匹配的運(yùn)營模式：老舊小區(qū)與鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）合作推行托底式、包干式服務(wù)；普通商品房根據(jù)居民需求推行“菜單式”服務(wù)；高端商品房可試行科技賦能智能化服務(wù)；安置小區(qū)物業(yè)管理模式可采取專業(yè)化物業(yè)管理、業(yè)主委員會自治、社區(qū)管理及國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)打包管理相結(jié)合的方式；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）可探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過“先嘗后買”方式進(jìn)駐住宅小區(qū)，逐步培養(yǎng)居民“花錢買服務(wù)”意識。

14.推廣“大物業(yè)”服務(wù)模式。整合規(guī)模較小、距離適當(dāng)?shù)臒o物業(yè)、獨(dú)棟房屋、開放式小區(qū)，依法合并規(guī)整周邊市政道路、背街小巷，延伸公共市政服務(wù)，形成“大物業(yè)”管理范圍。可通過鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）兜底資源購買服務(wù)與無物業(yè)小區(qū)“肥瘦搭配”、整合公共服務(wù)資源實(shí)施城市運(yùn)營、結(jié)合舊改引入社會資本實(shí)現(xiàn)“投建管”一體化等模式，推動“破、小、散”住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。挖掘盤活社區(qū)閑置資源，因地制宜完善養(yǎng)老、托育、助餐、停車管理、充電設(shè)施、智能快件箱等公共服務(wù)配套設(shè)施，收益反哺“大物業(yè)”管理單位，實(shí)現(xiàn)“自我造血”可持續(xù)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。健全完善市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，市建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人任副組長，市委社工部、市府辦、編辦、信訪局、發(fā)改局、公安局、民政局、司法局、財政局、人社局、自規(guī)局、文廣旅游局、應(yīng)急管理局、市場監(jiān)管局、綜合執(zhí)法局、生態(tài)環(huán)境分局、供電局、電信局、大數(shù)據(jù)中心、人民法院、消防救援局等部門（單位）和各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）分管負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，定期召開工作會議，研究部署物業(yè)管理工作重大問題。下設(shè)辦公室在建設(shè)局，負(fù)責(zé)牽頭落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組的決定，研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策，部署重要活動，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題。

（二）加大政府扶持力度。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持發(fā)展范疇，市財政局每年配套安排物業(yè)管理專項經(jīng)費(fèi)，納入年度財政預(yù)算，主要用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、爭先創(chuàng)優(yōu)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等。

（三）加強(qiáng)考核培訓(xùn)。多渠道、多形式宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，引導(dǎo)社會各界和廣大業(yè)主關(guān)心與支持物業(yè)管理工作，營造良好工作氛圍；不斷加大對鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、村（社區(qū)）物業(yè)管理工作人員以及住宅小區(qū)業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提升物業(yè)管理水平。加強(qiáng)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的日常監(jiān)督檢查，將其納入鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、部門綜合考核內(nèi)容。

本實(shí)施意見自2024年8月23日起施行。

附件：諸暨市物業(yè)管理部門（單位）職責(zé)分工清單

附件

諸暨市物業(yè)管理部門（單位）職責(zé)分工清單

【全文下載】諸政辦發(fā)〔2024〕20號諸暨市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《諸暨市進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知(1).pdf